Mehrfamilienhaus

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über das bebaute Grundstück in 89312 Neu-Ulm, Friedenstraße 4

• Grundbuch des Amtsgerichts Neu-Ulm
• Gemarkung Neu-Ulm
• Blatt 17329
• Flnr. 223
• Gebäude- und Freifläche, Verkehrsfläche zu 230 m²

 

Verkehrswert: 841.100,00 €

Wertermittlungsstichtag: 03.04.2025

 

Grundstücksbeschreibung

 

Ortsbeschreibung

Neu-Ulm ist die Kreisstadt des Landkreises Neu-Ulm mit Landratsamt und sonstigen Verwaltungseinrichtungen. Neu-Ulm verfügt über alle Geschäfte und Einrichtungen eines Mittelzentrums.

Neu-Ulm stellt mit der unmittelbar angrenzenden Stadt Ulm mit seinen zusammen ca, 190,000 Einwohnern einen bedeutenden Wirtschaftsstandort dar. In Neu-Ulm sind ca. 63.000 Einwohner wohnhaft.

 

Beschreibung des Grundstücks Die beiden Flurstücke Nrn. 217/2 und 223 grenzen aneinander und bilden eine wirtschaftliche Einheit Sie werden deshalb nachfolgend als ein Grundstück beschrieben.

Ortslage in zentraler Lage von Neu-Ulm

Umgebungsbebauung Blockrandbebauung mit mehrgeschossigen Wohnhäusern, im Erdgeschoss oftmals mit gewerblicher Nutzung

Grundstückzuschnitt rechteckähnlicher Zuschnitt

Grundstücksfläche Oberfläche im Norden von der Friedenstraße erschlossen

Bebauung 4-Familienhaus, der vordem Wohnhaus gelegen Grundstücksbereich wird als öffentlicher Bürgersteig genutzt.

Untergrundbeschaffenheit Aussagen über die Tragfähigkeit des Untergrundes sowie den Grundwasserststand werden nicht getroffen. Es wird nachfolgend davon ausgegangen, dass auf Grund der Beschaffenheit des Untergrundes und den Grundwasserverhältnissen keine über das ortsübliche Maß hinausgehenden Aufwendungen für die bauliche Nutzung des Grundstücks erforderlich sind.

Erschließung voll erschlossen

Planungsrecht Der Bebauungsplan M70 weist das Grundstück innerhalb eines Besonderen Wohngebiets WB aus, in dem in den Obergeschossen nur Wohnen zulässig ist

 

Gebäudebeschreibung

4-Familienhaus

 

Die Bebauung besteht aus einem Wohnhaus, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss sowie 1. bis 3. Obergeschoss und Oachgeschoss mit je einer Wohnung pro Etage.

Urbaujahr um 1900

Wiederaufbau ca. 1946 (gemäß Datum der Bauantragsunterlagen geschätzt)

Um- u. Ausbauten / Modernisierungen Angaben nach freier Schätzung des Verfassers auf Grundlage vorliegender Unterlagen: ca. 2000 wurde das Gebäude durchgreifend modernisiert und hierbei

• neue Fenster eingebaut
• Vollwärmeschutz eingebaut
• die haustechnischen Installationen erneuert
• das Dach gedämmt
• ein Balkon an der Westfassade angebaut

 

Vermietungsfläche Die Vermietungsfläche wurde auf Grundlage der beiliegenden Bauantragspläne überschlägig ermittelt.

• Wohnung EG, einseht. Balkon zu 1/2, 62,9 m'
• Wohnung 1.0G, einschI. Balkon zu 1/2, 72,7m²
• Wohnung 2.OG. einschI. Balkon zu 1/2, 72.7 m²
• Wohnung DG 54,3 m²

Gesamtwohnfläche. überschlägig ca. 262,6 m²

 

Bau- und Unterhaltungszustand im Wesentlichen durchschnittlich. Nicht besichtigt werden konnten die Wohnungen im 1 und 2. Obergeschoss.

Wegen Unwägbarkeiten beim Zustand der nicht besichtigten Wohnungen wird bei der nachfolgenden Bestimmung des Verkehrswerts ein Risikoabschlag

vorgenommen.

 

Bauweise

Kellerumfassungswände 30 cm Stampfbeton

Umfassungswände Ziegelmauerwerk, verputzt

Innenwände Mauerwerk, verputzt

Decken Holzbalkendecken, Gewölbedecke über KG

Geschosstreppe vom KG ins EG Betontreppe mit Granitbelag; vom EG Dis DG Holzwangentreppen mit Granittritt- und Setzstufen; Holzstabgeländer mit Holzhandlauf; vom DG in Dachspitz einfache Holztreppe mit Holztritt- und Setzstufen

Dach zimmermannsmäßige Satteldachkonstruktion mit Gauben, Dachneigung ca. 45 Grad; das 1. Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut; der Dachspitz wurde ebenfalls zu Wohnraum ausgebaut.

Dachdeckung Biberdeckung

Spenglerarbeiten Titanzinkblech

Fenster Kunststofffenster mit 2-Scheiben-lsolisrverglasung, handbetriebene Kunststoffrollladen Holzrahmentüre mit Glasausschnitt

Hauseingangstüre

 

Nachfolgende Beschreibung der Innenausstattung erfolgt aufgrund der Besichtigung der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss, Bei den Wohnungen in den beiden Obergeschossen wird eine gleichartige Ausstattung unterstellt

Innentüren Holztürblätter mit Holzzargen, weiß beschichtet

Innenwandflächen verputzt, Sanitärzellen gefliest, Fliesenschilde in den Küchen

Deckenflächen verputzt

Böden KG: Betonestrich; Wohnbereich: Laminatbelag, Fliesenbelag in Küchen und Sanitärzellen

Heizung Fertigheizkörper, betrieben über Gastherme mit Erdgasanschluss im KG

Sanitär zentrale Warmwasseraufbereitung im KG über Gastherme; Sanitärzellen in einfacher, zeitgemäßer Ausstallung:

Elektro durchschnittliche, zeitgemäße Ausstattung

Fassadengestaltung Putzfassade mit Vollwärmeschutz

 

Außenanlagen

 

Die Freifläche auf der Straßenseite ist als öffentlicher Bürgerstein ausgebildet. Die Freifläche im Osten ist in etwa zur Hälfte mit Betonpflastersteinen befestigt und bietet Zugang zu einer Holzgerätehütte. Die östliche Hälfte ist als Rasenfläche angelegt.